不動産投資ローンガイドInvestment loan guide

不動産投資ローンは、賃貸収入や不動産の値上がりを目的として不動産を購入するための融資です。

不動産投資ローンに関する情報Investment Loan Information

金利上昇のリスクは？

あります。金利は2024年秋ごろに上昇するだろうというニュースも出ています。（2024年7月現在）ただし、金利が上がったからといって、即座に来月から返済額が上がるわけではありません。5年ルールや125%ルールにより、一定期間は返済額が抑えられます。

背景

日銀の金融政策決定会合と利上げの影響
２０２４年７月末に日銀の金融政策決定会合があり、利上げの議論が行われます。もし利上げが実施されると、住宅ローンの変動金利が上昇し、支払いが増加する可能性があります。これは変動金利と同様で影響を受けます。

経済の現状と政策
日銀は賃金の上昇を促し経済の回復を目指しています。現在の低金利政策は消費の安定を図るためのものであり、将来的な利上げが期待されています。

ネット銀行と金利競争
ネット銀行の金利競争が激化しており、市場に大きな影響を与えています。しかし、競争環境と新規貸出しのビジネスモデルの背景から、特に住宅ローン市場での金利引き上げが難しい状況です。

日本の住宅ローン市場
少子高齢化が進む中で、若い世代が高齢者を支える状況があり、住宅ローンの金利や条件も見直す必要があります。基準金利の引き上げがあっても、新規の住宅ローン金利にはあまり反映されないことが多いです。

借り換えと金利上昇
金利上昇の影響を抑えるために、借り換えを活用することが重要です。適切なタイミングで金利を監視し、必要に応じて対策を講じることが求められます。

結論
金利上昇のリスクは確かに存在しますが、適切な対策を講じることでその影響を抑えることができます。特に、借り換えや金利の監視を通じて、金利上昇に対する備えをすることが重要です。

※「5年ルール」
金利は通常、年2回見直されますが、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないというルールです。このルールのメリットは、金利が上昇しても5年間は返済額が固定されるため、急な負担増を避けることができる点です。

※「125%ルール」
金利が上昇した場合、6年目から返済額が変わりますが、その際の返済額の上限は現在の返済額の1.25倍までとするルールです。このルールのメリットは、金利が上がっても返済額の増加が制限され、過度な負担増を防ぐことができる点です。

「変動金利」と「固定金利」のそれぞれの違いは？

不動産投資ローンには主に「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれの違いを超わかりやすく説明します。

変動金利
変動金利は、金利が市場の金利に応じて変動するタイプのローンです。メリットとしては、市場の金利が低い時期には低金利の恩恵を受けられる点があります。しかし、デメリットとして、金利が上昇すると返済額も増えるため、将来の金利変動によるリスクがあります。

固定金利
一方、固定金利は契約時に決められた金利が返済期間中ずっと変わらないタイプのローンです。メリットとして、金利が変わらないため返済額が一定で計画が立てやすく、将来の金利上昇のリスクを避けられる点があります。ただし、デメリットとして、変動金利と比べて金利が高めに設定されることが多く、市場の金利が下がっても返済額は変わらないという点があります。

不動産融資の種類

不動産融資の種類	投資用不動産で利用可能
住宅ローン
アパートローン	●
保証協会付ローン	●
プロパーローン	●
保証協会以外の会社が保証する仕組みのローン	●

不動産投資融資の窓口

窓口	説明	例	特徴
政府系金融機関	国が運営している金融機関で、低金利や長期間の返済が可能。審査基準が比較的緩やか。	日本政策金融公庫、住宅金融支援機構	低金利、長期間の返済、審査基準が緩やか
アパートローンを扱っている金融機関	賃貸用のアパートやマンションを購入するための専用のローン。家賃収入を元に返済計画を立てることができる。	オリックス銀行 、ジャックス、SBJ銀行、ソニー銀行、セゾンファンデックス、イオン住宅ローンサービス、クレディセゾン、三井住友トラストローン＆ファイナンス、東京スター銀行	物件の評価や収益性を重視した審査
各銀行でプロパーローン	銀行が自社の資金を用いて融資を行う一般的な不動産投資向けのローン。金利や条件は銀行ごとに異なる。	みずほ銀行、三菱UFJ銀行、SMBC三井住友銀行、りそな銀行、東日本銀行、きらぼし銀行、千葉銀行、横浜銀行	銀行ごとに異なる金利や条件、幅広い投資用途に対応

不動産投資ローンの融資条件一覧（一例）

銀行名	金利	期間	その他条件
オリックス銀行	1.6%～	35年	オーバーローン可
クレディセゾン	1.8%～	35年	–
イオン住宅ローンサービス	1.896%～	45年	オーバーローン可
東京スター銀行	1.8%～	35年	–
SBJ銀行	1.875%	35年	–
きらぼし銀行	1.8%～	35年	–
ジャックス	1.75%	35年	–

積極的に融資してくれる銀行一覧

スルガ銀行	オリックス銀行	滋賀銀行	静岡銀行
香川銀行	西京銀行	徳島大正銀行

2024年7月26日時点（主に変動金利。一部固定金利を扱っている機関もありあります。）

スルガ銀行の融資条件

項目	内容
年収要件	年収700万以上、金融資産重視
融資金額	最大10億円まで
融資期間	木造・軽量鉄骨: 50年-築年数、鉄骨・RC: 60年-築年数、戸建はNG
金利	1.5%～3%
支店所在地	本店: 静岡県沼津市、札幌市、さいたま市、千葉市、日本橋、渋谷、新宿、ミッドタウン、名古屋市、大阪市、福岡市
取り扱い	東京支店のみ

オリックス銀行の融資条件

項目	内容
年収要件	一棟は年収700万以上、区分は年収500万以上
融資金額	年収の8倍～14倍まで
融資期間	木造・軽量鉄骨: 40年-築年数、鉄骨: 45年-築年数、RC: 55年-築年数
金利	2.05%～3.0%
特徴	フルローン可、収益還元評価を重視 MAX2本くらいまで続けて何本まで融資できる
融資したくなる物件	エリアとして賃貸需要が見込める 周辺物件と比較し賃料設定も高すぎず妥当な水準である 洪水や土砂災害などの危険性が低い キャッシュフローがプラスで回る 管理状態が良好で清潔感がある
融資したくない物件	キャッシュフローに懸念がある 賃料設定が高い 管理状態が悪く清潔感がなかったり、不自然な点がある物件 耐久性に不安のある擁壁がある物件

その他銀行の融資条件

銀行名	年収要件	融資金額	融資期間	金利	その他条件
滋賀銀行	不明	300万～4500万	最大30年	1.95%～4.875%	ネットで申込み可能、全国対応、築古戸建てにも融資
静岡銀行	サラリーマンの方 年収700万以上	3000万～3億円	最大35年	3.6%	静銀信用保証株式会社が保証するアパートローン
香川銀行	年収300万～	最大1億円か年収の6倍の小さい方	最大35年	2%＋保証料	東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪で駅から徒歩15分以内、支店から車で1時間が目安

セゾンファンデックス保証とは？

セゾンファンデックスは、クレディセゾングループの一員である株式会社セゾンファンデックスが提供する保証サービスです。
不動産投資や住宅ローンにおける保証を行うことで、借り手が融資を受けやすくする役割を果たしています。以下に、セゾンファンデックス保証の主な特徴をまとめます。

セゾンファンデックス保証は、借り手の信用力を補完する役割を果たし、金融機関からの融資審査を通りやすくします。特に、住宅ローンや不動産投資ローン、リフォームローンなど、多様な保証商品を提供しており、借り手のニーズに応じた柔軟なサポートが可能です。

この保証を利用するためには、まず融資を受ける金融機関を通じてセゾンファンデックスに保証を申請します。セゾンファンデックスは保証審査を行い、承認されると金融機関から融資が実行されます。保証を利用する際には、所定の保証料が発生しますが、この保証料は融資金額や返済期間に応じて異なります。

セゾンファンデックスと提携している銀行一覧

りそな銀行	横浜銀行	関西みらい銀行	広島銀行
栃木銀行	滋賀銀行	東京スター銀行	福邦銀行
トマト銀行	大垣共立銀行	静岡銀行	みなと銀行
但馬銀行	鳥取銀行	西京銀行	福岡中央銀行
宮崎銀行	埼玉りそな銀行	名古屋銀行

セゾンファンデックスと提携が進む信用金庫・信用組合

芝信用金庫	大川信用金庫	大阪協栄信用組合	東京ベイ信用金庫
青梅信用金庫	世田谷信用金庫	多摩信用金庫	青木信用金庫
西武信用金庫	玉島信用金庫	飯能信用金庫	滝野川信用金庫
京都中央信用金庫	北おおさか信用金庫	福岡県信用組合	広島信用金庫
宮崎県南部信用組合	滋賀県信用組合

セゾンファンデックスと提携金融期間の融資条件

銀行名	融資金額	融資期間	金利	その他条件
出光クレジット	100万円～3億円	3年～15年以内	固定金利 2.4～9.8%、変動金利 2.4～4.9%	保証料不要（金利に含まれる）
SBJ銀行	2億円まで	20年以内	変動金利 3.0%～8.0%	保証料不要（金利に含まれる）
みなと銀行	1億円まで	35年以内	3.975～7.975%	事務手数料 個人：10万円＋消費税、法人：10万円＋消費税
広島銀行	1億円まで	35年以内	変動金利 2.975%～5.675%	事務手数料 10万円＋消費税、完済時年齢 82歳（例外あり）
楽天銀行	1億円まで	25年以内	固定金利5年見直し	保証料不要（金利に含まれる）、完済時年齢が80歳まで、どちらか短い方
福邦銀行	1億円まで	35年以内	2.9%～8.975%	完済時年齢 81歳 団信 0.2%、本支店所在地・近隣（京都・大阪に支店あり）
関西みらい銀行	1億円まで	30年以内	1.9%～9.8%	事務手数料 15万＋消費税、完済時年齢 85歳以下 団信 0.2%、営業所エリア内
鳥取銀行	500万以上 5000万円以下	25年	変動金利	全国の物件対象